Vendre au Castellet : ce que les DPE révèlent sur l’audit et la négociation

772 diagnostics enregistrés composent la dernière photographie officielle utilisée pour analyser le parc immobilier diagnostiqué au Castellet, dans le Var. Datée du 7 octobre 2026, cette lecture repose sur l’extraction ADEME du 28 septembre 2026. Son actualité tient à la mise à jour des données locales, et non à un événement municipal. Pour la vente, trois sujets se croisent : l’étiquette du DPE, le champ de l’audit énergétique réglementaire et les éléments réellement disponibles pour une négociation. Les classes E, F et G appellent une attention particulière, mais elles ne résument pas le corpus. Surtout, les 772 enregistrements ne représentent pas nécessairement 772 logements différents : un même logement peut apparaître plusieurs fois.

Vente au Castellet : l’audit concerne aussi la classe E

Le cadre fourni place l’audit énergétique réglementaire au cœur de la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole. L’extension à la classe E s’applique depuis le 1er janvier 2025. Au Castellet, lire uniquement les étiquettes F et G laisserait donc de côté une classe également concernée par ce cadre. Cela ne signifie pas que chaque diagnostic E, F ou G de la base correspond à une vente soumise à audit. Pour passer de la statistique au cas particulier, il faut distinguer l’étiquette enregistrée, la catégorie du bien et la situation de vente. Le corpus local ne fournit pas ce croisement.

• DPE : la base locale répartit les diagnostics enregistrés entre les classes A à G.
• Audit réglementaire : le cadre fourni vise la vente des maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés E, F ou G.
• Négociation : aucun prix de vente ni montant de travaux n’est fourni dans les données disponibles.

62 diagnostics E et 39 F ou G : le périmètre à lire avec prudence

L’étiquette E représente 62 diagnostics, soit 8,0 % des enregistrements locaux. Les classes F et G réunissent 39 diagnostics, soit 5,1 % du total : 26 sont classés F et 13 sont classés G. Ces volumes décrivent la présence de ces étiquettes dans la base, pas le nombre de maisons actuellement proposées à la vente. Ils ne constituent pas davantage un décompte des audits à réaliser. Un enregistrement peut concerner un logement déjà présent ailleurs dans le corpus, et la répartition par étiquette n’est pas croisée ici avec la catégorie du bien. La portée commerciale de ces chiffres reste donc distincte de leur portée descriptive.

Pour une discussion entre vendeur et acquéreur, ces proportions apportent un contexte communal, sans qualifier à elles seules le bien discuté. Une maison classée E ne peut pas être analysée uniquement à travers le poids relativement limité de cette classe dans la base : elle entre dans le champ énergétique indiqué pour l’audit à la vente. Inversement, les 5,1 % de diagnostics F et G ne permettent pas de déduire une décote locale. Les données autorisées ne relient aucune étiquette à un prix signé, à une durée de commercialisation ou à un montant négocié. Elles rendent visible un enjeu documentaire et énergétique, mais ne chiffrent pas son effet sur une transaction.

317 diagnostics C : un contexte de négociation, pas un prix de référence

La classe C est la plus représentée, avec 317 diagnostics, soit 41,1 % des enregistrements. La classe D en rassemble 166, soit 21,5 %. À l’autre extrémité de l’échelle, A compte 72 diagnostics et B en compte 116, respectivement 9,3 % et 15,0 % du total. Cette distribution évite de présenter le parc diagnostiqué uniquement sous l’angle des étiquettes E, F et G. Elle situe chaque classe dans un ensemble local plus large. Elle ne fournit cependant pas un échantillon de biens comparables à une maison donnée : les informations présentées ne croisent pas les classes avec les surfaces, les périodes de construction ou les caractéristiques des transactions.

La négociation trouve ici une limite nette : la fréquence d’une étiquette ne mesure pas sa valeur marchande. Le fait que C soit la classe la plus enregistrée ne démontre ni qu’un bien C se vend plus rapidement, ni qu’un bien E subit un écart de prix déterminé. Aucun de ces résultats n’est documenté. L’analyse locale peut en revanche séparer les sujets : la performance indiquée par le DPE, l’obligation d’audit dans le champ prévu et la discussion financière, que cette extraction ne permet pas de quantifier. Présenter cette séparation évite de transformer une répartition statistique en argument chiffré de hausse ou de baisse du prix.

• A : 72 diagnostics enregistrés, soit 9,3 % ; B : 116, soit 15,0 %.
• C : 317 diagnostics enregistrés, soit 41,1 % ; D : 166, soit 21,5 %.
• E : 62 diagnostics enregistrés, soit 8,0 %.
• F : 26 diagnostics enregistrés, soit 3,4 % ; G : 13, soit 1,7 %.

64,9 % de maisons individuelles : relier le type de bien à l’audit

Les maisons individuelles représentent 64,9 % dans les données locales fournies. Ce poids rend la question de l’audit à la vente particulièrement pertinente pour la lecture du corpus, puisque cette catégorie figure explicitement dans le champ réglementaire indiqué. Il ne permet toutefois pas de calculer combien de maisons sont classées E, F ou G. Appliquer mécaniquement la proportion de maisons aux effectifs de ces étiquettes supposerait une répartition que les données ne démontrent pas. La surface médiane de 78 m² apporte un autre repère descriptif, mais elle n’est pas présentée par classe ou par type de bien. Elle ne décrit donc pas automatiquement les maisons concernées par l’audit.

L’ancienneté du bâti complète ce portrait sans expliquer à elle seule les performances énergétiques. La période dominante est celle d’avant 1948, avec 25,8 % du corpus géolocalisé. Les indicateurs fournis donnent également 25,8 % pour le bâti antérieur à 1949, 40,4 % pour celui antérieur à 1975 et 76,6 % pour les périodes antérieures à 2001. Ces seuils ne constituent pas des catégories à additionner. Surtout, aucun croisement ne permet d’attribuer les diagnostics E, F ou G à une période précise. Pour la vente, l’âge apporte ainsi un contexte de description du bien, mais il ne remplace ni son étiquette ni les informations propres à son dossier.

1 155 € de coût médian estimé : ne pas en déduire une remise

La consommation médiane est de 142 kWh/m²/an et le coût énergétique annuel médian estimé atteint 1 155 €. Ces deux indicateurs donnent des repères sur le corpus, pas une facture prévisible pour chaque acquéreur. Le premier est exprimé par unité de surface ; le second est un montant annuel estimé. La surface médiane de 78 m² ne permet pas de reconstituer un logement type qui cumulerait nécessairement ces trois valeurs. Rien dans les faits disponibles n’établit qu’elles correspondent au même bien. Une présentation rigoureuse les conserve donc séparées, plutôt que de fabriquer un exemple immobilier qui semblerait représentatif sans être identifié dans la base.

L’électricité apparaît comme chauffage principal pour 586 diagnostics dans l’extraction. Ce décompte porte, lui aussi, sur des diagnostics enregistrés et non sur des logements uniques. Il ne donne pas la répartition de ce chauffage entre les étiquettes, ni un lien démontré avec les montants négociés. Dans une discussion de vente, le coût énergétique estimé, le chauffage et la classe du DPE sont des informations distinctes ; les agréger ne produit pas un budget de travaux. Aucun montant de rénovation n’est fourni ici. On ne peut donc pas convertir le coût annuel médian en remise sur le prix, ni annoncer une économie future à partir de ces seuls repères.

Inondation et feu de forêt : un autre volet de la lecture au Castellet

Les familles de risques recensées par Géorisques sont l’inondation, le mouvement de terrain, le séisme, le feu de forêt et le transport de marchandises dangereuses. Leur présence dans les informations communales ne décrit pas l’exposition de chaque bien proposé à la vente. Elle ne permet pas non plus d’établir un effet sur son prix. La zone sismique est non renseignée dans les faits fournis, tandis que le potentiel radon est indiqué à 2. Ces mentions doivent rester dans leur périmètre : une donnée non renseignée ne vaut pas absence de risque, et la valeur disponible pour le radon ne justifie pas d’ajouter une interprétation absente du dossier.

Le seul secteur IRIS analysé porte le nom de Le Castellet. La base fournie ne permet donc pas de construire un classement entre quartiers, de désigner une partie de la commune comme plus performante énergétiquement ou d’en isoler une autre comme moins favorable à la vente. Les risques et les étiquettes DPE ne sont pas davantage croisés à cette échelle. Pour l’analyse de la négociation, cette limite compte : aucune hiérarchie de prix ou d’attractivité ne peut être attribuée à des secteurs à partir des informations disponibles. Le volet territorial reste communal, sans précision permettant de tirer une conclusion sur une adresse particulière.

• Familles recensées : Inondation, Mouvement de terrain, Séisme, Feu de forêt, Transport de marchandises dangereuses.
• Zone sismique : non renseignée ; potentiel radon : 2.
• Secteur IRIS analysé : Le Castellet, sans comparaison entre plusieurs secteurs fournie.

Extraction du 28 septembre 2026 : ce que les 772 enregistrements mesurent

Le périmètre correspond à la commune du Castellet, identifiée par le code INSEE 83035, avec une population communale de référence de 6 040 habitants dans le jeu local. La méthode de lecture consiste à décrire les 772 diagnostics enregistrés, leurs étiquettes et les indicateurs fournis, en respectant le périmètre particulier du corpus géolocalisé lorsqu’il est mentionné. La population n’est pas un nombre de logements et ne permet pas de calculer la couverture du parc par les DPE. De même, le total d’enregistrements ne devient pas un recensement résidentiel. Sans identification des logements répétés, le nombre de logements uniques reste inconnu dans les faits disponibles.

La date d’extraction fixe le repère documentaire utilisé pour cette actualité du 7 octobre 2026. Elle ne signifie pas que tous les diagnostics ont été réalisés le 28 septembre, ni qu’ils décrivent tous des biens actuellement en vente. Aucun historique comparable n’est fourni : on ne peut donc pas affirmer que la performance locale s’améliore, se dégrade ou évolue plus vite dans une catégorie. La mise à jour donne une photographie à analyser, pas une tendance mesurée. Cette distinction protège aussi la lecture commerciale : une proportion constatée dans le corpus ne démontre ni une évolution de la demande ni un changement du rapport de négociation.

Vendre avec un projet locatif en face : séparer les deux cadres

Lorsqu’un projet d’achat comporte une dimension locative, le calendrier de décence énergétique constitue un autre cadre, distinct de l’audit à la vente. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; les échéances prévues concernent F en 2028 et E en 2034. Ces dates ne doivent pas être utilisées comme calendrier de l’audit réglementaire. Pour celui-ci, la vente des maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés E, F ou G relève du champ indiqué, avec l’entrée de la classe E depuis le 1er janvier 2025. Confondre les deux cadres brouillerait l’information donnée sur une vente.

La conséquence concrète de cette lecture est de maintenir trois niveaux séparés dans l’analyse d’une transaction : le contexte communal documenté, les caractéristiques du bien et le projet de l’acquéreur. Les données du Castellet éclairent le premier niveau, mais ne suffisent pas à reconstituer les deux autres. Elles montrent notamment pourquoi limiter le sujet de l’audit aux classes F et G serait incomplet. Elles ne permettent cependant ni d’annoncer un prix, ni de prévoir un délai de vente, ni de mesurer une concession financière. La négociation reste ainsi un sujet que les DPE peuvent documenter, sans que cette photographie locale fournisse à elle seule un résultat chiffré.